De meeste van mijn zakelijke cliënten hebben 2020 gelukkig overleefd, maar als de huidige beperkingen blijven, dan ben ik bang dat een paar cliënten van mij het einde van 2021 niet gaan halen. Dat alleen de loonkosten (deels) worden vergoed is op zichzelf een prima initiatief. Ondertussen lopen de andere vaste lasten wel keihard door terwijl de omzetten sterk onder druk staan. 

De afgelopen tijd is er al veel geschreven over corona en de juridische gevolgen daarvan op bestaande overeenkomsten. In “vredestijd” geldt als uitgangspunt het beginsel; “pacta sunt servanda. Dat is een Latijnse uitdrukking voor “afspraken moeten worden nagekomen” en één van de belangrijkste uitgangspunten voor het Nederlandse contractenrecht. Echter in de huidige buitengewone omstandigheden komt dit aspect – tezamen met de terughoudende houding bij het ingrijpen in contractuele verplichtingen – wel in een ander daglicht te staan.

Een overeenkomst kan alleen worden aangepast als daarvoor een reden is, bijvoorbeeld als er sprake is van een dwaling of een tekortschieten (dit laatste ziet overigens op de uitvoering van de overeenkomst). Als de omstandigheden (in de toekomst) zijn gewijzigd (door bijvoorbeeld een pandemie), dan is dat op zichzelf helemaal geen reden voor een aanpassing tenzij handhaving van het contract volstrekt onredelijk is. 

Eind 2020 werden er al de nodige procedures gevoerd waarin werd gesteld dat de pandemie een gebrek oplevert in de zin van de huurwet en dat op die grond de huurder een schadevergoeding toekomt (lees; een verlaging van de huurprijs). Dat standpunt is lastig te handhaven want een schadevergoeding is alleen aan de orde bij een toerekenbare tekortkoming en de vraag is, kan de pandemie volledig aan de verhuurder worden toegerekend?

Vervolgens werd er een beroep gedaan op artikel 6:258 BW. Op grond daarvan kan de rechter de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. En inmiddels is gebleken dat een beroep op artikel 6:258 BW succesvol is om lopende huurovereenkomsten open te breken.

Het is ondertussen bestendige jurisprudentie (vergelijk ook de uitspraak van de kantonrechter te Den Haag van 21 januari 2021, ECLI:NL:RBDHA:2021:461) dat de coronacrisis, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij, als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW moet worden beschouwd. Geen van partijen kan een verwijt worden gemaakt aan het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden, zodat het in beginsel voor de hand ligt om het financiële nadeel dat daarvan het gevolg is tussen partijen te verdelen.

Mocht u wellicht overwegen om als huurder een beroep te doen op de onvoorziene omstandigheid zoals genoemd in artikel 6:258 BW en aan uw verhuurder vragen een verlaging van de huurprijs van 50%, laat u dan van tevoren goed (juridisch) adviseren want zonder een goede voorbereiding heeft een dergelijk verzoek geen kans van slagen.

U zult bijvoorbeeld de nodige informatie moeten verschaffen, zoals omzetcijfers, verkregen overheidssteun, overige vaste kosten etc etc., zodat de verhuurder en/of de kantonrechter daadwerkelijk de financiële nood bij u kan vaststellen om vervolgens tot een goede verdeling van de gevolgen van de coronacrisis over te gaan.

Wilt u meer weten over het aanvragen van een huurverlaging, dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met mr. E.R. Jonker.

https://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:RBDHA:2021:461