Het moment van oplevering

De vraag of een aannemer aansprakelijk is voor een gebrek hangt voor een belangrijk deel samen met het moment van oplevering. In de wet en veelgebruikte algemene voorwaarden (zoals de AVA Zakelijk 2023, de AVA Consumenten 2023 en de UAV 2012) staat namelijk dat het risico na de oplevering overgaat van de aannemer op de opdrachtgever. 

Over de oplevering en eventuele opleveringsgeschillen lees je hier meer.

Heeft de aannemer de bij de oplevering geconstateerde gebreken hersteld, en heeft de opdrachtgever het werk daarna (al dan niet stilzwijgend) geaccepteerd? Dan is de aannemer alleen nog aansprakelijk voor verborgen gebreken, als die hem zijn toe te rekenen. Let op: in dat geval geldt er wel een termijn waarbinnen de opdrachtgever de aannemer aansprakelijk moet stellen. Op grond van de wet is dit 20 jaar na oplevering, maar in veel standaardvoorwaarden is deze termijn verkort tot 5 jaar (voor eenvoudige gebreken) of 10 jaar (voor ernstige gebreken).

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen & verborgen gebreken

Tot voor kort ging het bij discussies over de vraag of er sprake was van een verborgen gebrek vrijwel altijd over de volgende vragen:

• Was het gebrek ten tijde van de oplevering al aanwezig?
• Had de opdrachtgever dit gebrek bij de oplevering redelijkerwijs moeten ontdekken?

Op grond van wet en rechtspraak was een aannemer niet aansprakelijk als de opdrachtgever het gebrek redelijkerwijs had moeten ontdekken, maar dit niet had gedaan.

Sinds 1 januari 2024 is dit criterium met de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen gewijzigd. Sinds die datum is de aannemer aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, behalve als die gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen. Dit maakt dat aannemers meer kans lopen om aansprakelijk gesteld te worden. In overeenkomsten met professionele opdrachtgevers mogen aannemers overigens van deze regel afwijken en andere afspraken maken.

Hoe kunnen wij je helpen?

De advocaten van Ariëns hebben veel ervaring met geschillen in het bouwrecht, waaronder geschillen over verborgen gebreken. Wij staan zowel opdrachtgevers als (onder)aannemers bij en kennen dus beide kanten van de medaille. Deze kennis en ervaring kunnen we in jouw voordeel gebruiken. Neem dus gerust contact met ons op als er een geschil dreigt te ontstaan. Dan helpen wij je het overzicht te bewaren en het hoofd koel te houden. Vervolgens werken we samen naar een oplossing toe.