mr. E.R. Jonker (Erwin) | 6 februari 2024
Een huurovereenkomst overnemen
Onlangs werd ik benaderd door een cliënt en hij had het volgende probleem. Hij wilde een massagesalon overnemen. Hij was het met de verkopende partij al eens over de (financiële) voorwaarden.
Het enige probleem was de verhuurder van de salon, want de verkoper huurde een ruimte in het centrum van een middelgrote stad in Nederland, maar de verhuurder wilde niet meewerken aan de overname van het huurcontract. De vraag die aan mij werd gesteld was of de verhuurder deze medewerking zomaar kon weigeren.
De eerste vraag die beantwoord moest worden, is om wat voor een bedrijfsruimte het gaat (welk huurregime is van toepassing op een massagesalon). Er zijn namelijk verschillende soorten bedrijfsruimte, te weten; middenstandsbedrijfsruimte zoals een winkel of restaurant, of kantoorruimte, waaronder mede begrepen; praktijkruimtes en loodsen.
Voor middenstandsbedrijfsruimte biedt het huurrecht een speciale wettelijke regeling, de zogenaamde “indeplaatsstelling”. Hiermee kan een zittende huurder worden “vervangen” door een nieuwe huurder. Voor een indeplaatsstelling voor wat betreft kantoorruimte biedt het huurrecht géén regeling. De verhuurder kan dan ook een overname van het huurcontract tegenhouden.
Terug naar de vraag van mijn cliënt. Een middenstandsbedrijfsruimte wordt als volgt gedefinieerd; een ruimte die bestemd is voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf. Daarnaast moet de ruimte voor het publiek toegankelijk zijn.
Het staat vast dat het massagesalon toegankelijk is voor het publiek. Dat het exploiteren van een massagesalon niet kan worden aangemerkt als een ambacht is volgens mij ook duidelijk. Blijft nog over de vraag of een massagesalon kan worden gezien als een klein handelsbedrijf.
De rechtspraak heeft op deze vraag een antwoord gegeven. De Kantonrechter te Sittard heeft hierover een mooie vergelijking gemaakt (ECLI;NL:KTGSIT;2000.AJ0055). Deze Kantonrechter heeft aansluiting gezocht bij het manege-arrest uit 1983 (waarin is beslist dat een manege geen middenstandsbedrijfsruimte is) en hij vergelijkt vervolgens een bordeel met een manege en zegt daarover; “dat ook in een manege, meestal na afspraak, tegen betaling een uurtje of zo lekker op een paard kunt rijden”. Een grappige overweging, een beetje dubbelzinnig ook.
Nu is een massagesalon weliswaar geen bordeel, maar het valt zeker niet uit te sluiten dat een massagesalon, net als een bordeel, niet valt in de categorie middenstandsbedrijfsruimte en dat zou betekenen dat de wettelijke regeling van de indeplaatsstelling niet van toepassing is.
Staat nu mijn cliënt met lege handen? Nee, want een verhuurder kan nog altijd worden verplicht mee te werken aan een contractsovername op grond van een “zwaarwichtig belang”. Als bijvoorbeeld de verhuurder geen redelijke bezwaren tegen de overname heeft, dan is het onredelijk om de nieuwe huurder niet in de plaats te stellen van de zittende huurder.
Wilt u meer weten over het huurrecht en overname van huurcontracten, dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met mr. E.R. Jonker
Tel: 033 – 463 7727
email: e.r.jonker@ariensadvocaten.nl
mr. E.R. Jonker (erwin)
ondernemingsrecht | overige rechtsgebieden | huurrecht | overeenkomstenrecht
Erwin is geboren en getogen in Zuidlaren. Hij heeft Rechten gestudeerd aan de Rijksuniversiteit Groningen en is in 1998 afgestudeerd met als specialisatie Bedrijfsrecht.
Zieke werknemer moet verplicht meewerken aan re-integratie
door Ariens | 23 april 2024 | Arbeidsrecht en sociale zekerheid | 0 reacties
Een werknemer die ziek is, moet meewerken aan zijn re-integratie. Bij tegenwerking of weigering kunnen de consequenties serieus zijn, zoals ontbinding van de arbeidsovereenkomst.
Dat merkte deze automonteur. Hij is 11 jaar in dienst als hij zich
Tekortschietende bindend adviseur hoeft geen schadevergoeding te betalen
door Ariens | 23 april 2024 | Ondernemingsrecht | 0 reacties
Een bindend adviseur moet de koopprijs van een supermarkt vaststellen. Het adviestraject duurt erg lang en de adviseur laat – anders dan afgesproken – na een transactiedatum vast te stellen. Voor een schadevergoeding voor de franchisenemer van deze
Bank mag coffeeshophouder zakelijke rekening niet weigeren
door Ariens | 16 april 2024 | Ondernemingsrecht | 0 reacties
Een bank beëindigt de privérekening en de zakelijke rekeningen van een man die een coffeeshop heeft. Dat had niet gemogen, oordeelt het gerechtshof.
De man heeft al decennialang een privérekening bij een bank. Sinds 2003 had hij daar
Benadelingsverbod beschermt bonafide klokkenluider tegen ontbinding arbeidsovereenkomst
door Ariens | 16 april 2024 | Arbeidsrecht en sociale zekerheid | 0 reacties
Een werknemer werkt als reparateur voor een fietsenproducent. Zijn werkgever vraagt de kantonrechter om ontbinding van zijn arbeidsovereenkomst vanwege ernstig verwijtbaar handelen. De man zou naar collega’s hebben geschreeuwd en gedreigd hebben om
Werknemer niet verplicht loyaliteitsverklaring te ondertekenen
door mr. H.C.J. Coumou (Hajo) | 8 april 2024 | Arbeidsrecht en sociale zekerheid | 0 reacties
Een werknemer heeft een conflict met zijn werkgever. Alleen als hij een loyaliteitsverklaring ondertekent, kan hij blijven. Het gerechtshof moet oordelen of dit zomaar kan.
Een man is sinds 2007 als technisch manager in dienst bij een instelling die
Wetsvoorstel tegen discriminatie op arbeidsmarkt strandt in Eerste Kamer
door mr. H.C.J. Coumou (Hajo) | 2 april 2024 | Arbeidsrecht en sociale zekerheid | 0 reacties
De Eerste Kamer heeft het wetsvoorstel dat discriminatie op de arbeidsmarkt moet voorkomen op 26 maart 2024 verworpen. Er is twijfel over het effect van de wet en er wordt gevreesd voor te veel regeldruk voor bedrijven.
Het wetsvoorstel ‘Toezicht
Tussenpersoon was vertegenwoordigingsbevoegd
door mr. H.C.J. Coumou (Hajo) | 2 april 2024 | Ondernemingsrecht | 0 reacties
Regelmatig doen bedrijven of instellingen zaken met elkaar via een tussenpersoon of vertegenwoordiger. De vraag is of deze een volmacht heeft om namens een partij op te treden, en of die partij gebonden is aan een overeenkomst die de
Concurrentiebeding wordt ingeperkt
door mr. H.C.J. Coumou (Hajo) | 25 maart 2024 | Arbeidsrecht en sociale zekerheid | 0 reacties
Een concurrentiebeding staat vaak standaard in arbeidsovereenkomsten – zelfs als van bescherming van de concurrentiepositie van het bedrijf geen sprake is. Dat belemmert werknemers om makkelijk over te stappen. Daarom wil de regering de mogelijkheden
Bestuurders niet aansprakelijk voor schade wegens non-conformiteit mondmaskers
door mr. H.C.J. Coumou (Hajo) | 25 maart 2024 | Ondernemingsrecht | 0 reacties
Tijdens de coronacrisis aan de Nederlandse Staat geleverde mondmaskers blijken non-conform. De Staat wil dat de leverancier ruim € 43 miljoen terugbetaalt, maar dat gebeurt niet. De Staat stelt de bestuurders van de leverancier aansprakelijk
Verzoek tot wedertewerkstelling afgewezen; beide partijen schuldig aan conflict
door mr. H.C.J. Coumou (Hajo) | 19 maart 2024 | Arbeidsrecht en sociale zekerheid | 0 reacties
Een vrouw werkt al ruim 35 jaar voor een winkel die in handen is van haar broer en zoon. Ze is arbeidsongeschikt en in conflict met haar zoon. Daardoor kan ze niet re-integreren. Ze eist nu in kort geding bij de kantonrechter van de rechtbank
CONTACTGEGEVENS
Ariëns Advocaten Amersfoort
E info@ariensadvocaten.nl
T (033) 463 77 27
F (033) 461 51 40
Adres
Stadsring 75
3811 HN Amersfoort