Onlangs werd ik benaderd door een cliënt en hij had het volgende probleem. Hij wilde een massagesalon overnemen. Hij was het met de verkopende partij al eens over de (financiële) voorwaarden.

Het enige probleem was de verhuurder van de salon, want de verkoper huurde een ruimte in het centrum van een middelgrote stad in Nederland, maar de verhuurder wilde niet meewerken aan de overname van het huurcontract. De vraag die aan mij werd gesteld was of de verhuurder deze medewerking zomaar kon weigeren.

De eerste vraag die beantwoord moest worden, is om wat voor een bedrijfsruimte het gaat (welk  huurregime is van toepassing op een massagesalon). Er zijn namelijk verschillende soorten bedrijfsruimte, te weten; middenstandsbedrijfsruimte zoals een winkel of restaurant, of kantoorruimte, waaronder mede begrepen; praktijkruimtes en loodsen.

Voor middenstandsbedrijfsruimte biedt het huurrecht een speciale wettelijke regeling, de zogenaamde “indeplaatsstelling”. Hiermee kan een zittende huurder worden “vervangen” door een nieuwe huurder. Voor een indeplaatsstelling voor wat betreft kantoorruimte biedt het huurrecht géén regeling. De verhuurder kan dan ook een overname van het huurcontract tegenhouden.

Terug naar de vraag van mijn cliënt. Een middenstandsbedrijfsruimte wordt als volgt gedefinieerd; een ruimte die bestemd is voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf. Daarnaast moet de ruimte voor het publiek toegankelijk zijn.

Het staat vast dat het massagesalon toegankelijk is voor het publiek. Dat het exploiteren van een massagesalon niet kan worden aangemerkt als een ambacht is volgens mij ook duidelijk. Blijft nog over de vraag of een massagesalon kan worden gezien als een klein handelsbedrijf.

De rechtspraak heeft op deze vraag een antwoord gegeven. De Kantonrechter te Sittard heeft hierover een mooie vergelijking gemaakt (ECLI;NL:KTGSIT;2000.AJ0055). Deze Kantonrechter heeft aansluiting gezocht bij het manege-arrest uit 1983 (waarin is beslist dat een manege geen middenstandsbedrijfsruimte is) en hij vergelijkt vervolgens een bordeel met een manege en zegt daarover; “dat ook in een manege, meestal na afspraak, tegen betaling een uurtje of zo lekker op een paard kunt rijden”. Een grappige overweging, een beetje dubbelzinnig ook.

Nu is een massagesalon weliswaar geen bordeel, maar het valt zeker niet uit te sluiten dat een massagesalon, net als een bordeel, niet valt in de categorie middenstandsbedrijfsruimte en dat zou betekenen dat de wettelijke regeling van de indeplaatsstelling niet van toepassing is.

Staat nu mijn cliënt met lege handen? Nee, want een verhuurder kan nog altijd worden verplicht mee te werken aan een contractsovername op grond van een “zwaarwichtig belang”. Als bijvoorbeeld de verhuurder geen redelijke bezwaren tegen de overname heeft, dan is het onredelijk om de nieuwe huurder niet in de plaats te stellen van de zittende huurder. 

Wilt u meer weten over het huurrecht en overname van huurcontracten, dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met mr. E.R. Jonker
Tel: 033 – 463 7727
email: e.r.jonker@ariensadvocaten.nl