Non-conformiteit bij koop en verkoop van een woning

NON-CONFORMITEIT BIJ KOOP EN VERKOOP VAN EEN WONING

Een half jaar geleden heb ik een zaak in behandeling genomen en dat ging over non-conformiteit bij koop en verkoop van een woning, oftewel omtrent de vraag of de verkochte woning wel of niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.

De feiten waren als volgt. Cliënten hadden een woning gekocht en vier maanden later ontstond er lekkage aan het platte dak van de aanbouw van de woning. Vervolgens bleek uit onderzoek dat er inderdaad sprake was van een serieuze lekkage, maar ook dat een deel van het pannendak niet was geïsoleerd.

Partijen hadden een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM 2018 waarin een (van artikel 7:17 BW afwijkende) regeling over de non-conformiteit is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat de koper de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond.

En daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij de koper gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van de gekochte woning. Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst wel een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat de verkoper op het moment van de eigendomsoverdracht in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen.

Onder ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

Uitgangspunt is dus dat de verkoper alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik. Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van de koper als het gebrek hem bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst.

Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn “kenbare gebreken”. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt dan ook dat een koper bij twijfel vragen zal moeten stellen en/of zelf onderzoek zal (laten) verrichten. Dit is de onderzoeksplicht van de koper.

Deze onderzoeksplicht wordt vervolgens begrensd doordat de verkoper – voor zover deze kennis heeft van de gebreken – de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent.

Gelet op de aard en de omvang van de geconstateerde lekkage, oordeelde de rechter dat er sprake was van een gebrek dat meebrengt dat de woning onvoldoende duurzaam gebruikt kon worden en het woongenot zodanig wezenlijk aantast, dat het een normaal gebruik als woning verhindert.

En dit betekent dat verkoper geen beroep kon doen op de in artikel 6.3. genoemde uitzondering, ook omdat er geen sprake was van een situatie waarin het gebrek kenbaar was voor koper. De stelling van koper dat de verkoper de mededelingsplicht zou hebben geschonden kon daarmee verder onbesproken blijven.

Op één punt kreeg de verkoper wel gelijk. Bij het vaststellen van de herstelkosten moest rekening gehouden worden met het principe ‘aftrek nieuw voor oud’. Immers de koper beschikte na herstel over een dak dat een aantal jaren nieuwer is en bovendien voorzien is van een isolatielaag. De rechter heeft vervolgens 10% afgetrokken van de totale kosten.

Wilt u meer weten over non-conformiteit bij koop en verkoop van woningen, dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met mr. E.R. Jonker, tel.nr: 033 – 4637727 of e.r.jonker@ariensadvocaten.nl