Als huurder of verhuurder hebt u te maken met de gebrekenregeling. De gebrekenregeling geeft een huurder een aantal middelen om de verhuurder aan te spreken. In het navolgende zal kort worden ingegaan op deze regeling.

Allereerst moet er voor toepassing van de gebrekenregeling sprake zijn van een gebrek. Onder een gebrek wordt in dit verband verstaan: “een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft”. Kort gezegd gaat het om alle omstandigheden die het gebruik van het gehuurde beperken en die niet aan de huurder zelf liggen. U kunt hierbij bijvoorbeeld denken aan een slechte staat van onderhoud van het gehuurde of overlast.

Uitgangspunt is dat de verhuurder verplicht is gebreken te verhelpen. Als huurder kunt u dit gebrek derhalve altijd melden bij de verhuurder. De verplichting van de verhuurder om het gebrek op verzoek van de huurder te verhelpen, kent wel grenzen. Het herstel moet mogelijk zijn en mag geen kosten met zich meebrengen die onder de gegeven omstandigheden van het geval niet van de verhuurder kunnen worden gevergd. Als het bovendien gaat om kleine herstellingen of het gebrek is aan de huurder toe te rekenen, dan wordt van de huurder verwacht het gebrek zelf te herstellen.

Als de verhuurder na een redelijke termijn weigerachtig blijft om het gebrek te verhelpen, dan geeft de wet de huurder een aantal mogelijkheden. De huurder kan het gebrek zelf verhelpen en de daardoor gemaakte kosten op de huurprijs in mindering brengen. Heeft het gebrek tot gevolg dat er echt sprake is van een aantasting van het huurgenot, dan kan de huurder bij de rechter vragen om huurprijsvermindering. Naast de mogelijkheden om de verhuurder de schade te laten herstellen, bestaat er ook de mogelijkheid voor de huurder om schadevergoeding te vorderen. Het moet dan wel gaan om schade die wordt geleden door het gebrek zelf, bijvoorbeeld waterschade of kosten van tijdelijke huisvesting elders.

In de huurovereenkomst kunnen op voorhand nadere afspraken worden gemaakt over de gebrekenregeling. Dit kan voor een huurder nadelig zijn. De verhuurder kan het in sommige gevallen namelijk zo beperkt mogelijk omschrijven, waardoor hij maar weinig herstelverplichtingen heeft. Voor de huur van woonruimte is dit echter niet toegestaan. De gebrekenregeling is namelijk dwingend recht voor huur van woonruimte en daarvan kan dus niet bij overeenkomst ten nadele van de huurder worden afgeweken.  Het is om die reden ook aan te raden om u te laten adviseren vóórdat u een huurovereenkomst sluit.

Heeft u te maken met een weigerachtige verhuurder? Neem dan contact met ons op. Ook met andere vragen op het gebied van het huurrecht kunt u vanzelfsprekend altijd bij ons kantoor terecht.