mr. E.R. Jonker (Erwin) | 17 oktober 2022

NON-CONFORMITEIT BIJ KOOP EN VERKOOP VAN EEN WONING

Een half jaar geleden heb ik een zaak in behandeling genomen en dat ging over non-conformiteit bij koop en verkoop van een woning, oftewel omtrent de vraag of de verkochte woning wel of niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.

De feiten waren als volgt. Cliënten hadden een woning gekocht en vier maanden later ontstond er lekkage aan het platte dak van de aanbouw van de woning. Vervolgens bleek uit onderzoek dat er inderdaad sprake was van een serieuze lekkage, maar ook dat een deel van het pannendak niet was geïsoleerd.

Partijen hadden een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM 2018 waarin een (van artikel 7:17 BW afwijkende) regeling over de non-conformiteit is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat de koper de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond.

En daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij de koper gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van de gekochte woning. Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst wel een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat de verkoper op het moment van de eigendomsoverdracht in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen.

Onder ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

Uitgangspunt is dus dat de verkoper alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik. Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van de koper als het gebrek hem bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst.

Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn “kenbare gebreken”. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt dan ook dat een koper bij twijfel vragen zal moeten stellen en/of zelf onderzoek zal (laten) verrichten. Dit is de onderzoeksplicht van de koper.

Deze onderzoeksplicht wordt vervolgens begrensd doordat de verkoper – voor zover deze kennis heeft van de gebreken – de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent.

Gelet op de aard en de omvang van de geconstateerde lekkage, oordeelde de rechter dat er sprake was van een gebrek dat meebrengt dat de woning onvoldoende duurzaam gebruikt kon worden en het woongenot zodanig wezenlijk aantast, dat het een normaal gebruik als woning verhindert.

En dit betekent dat verkoper geen beroep kon doen op de in artikel 6.3. genoemde uitzondering, ook omdat er geen sprake was van een situatie waarin het gebrek kenbaar was voor koper. De stelling van koper dat de verkoper de mededelingsplicht zou hebben geschonden kon daarmee verder onbesproken blijven.

Op één punt kreeg de verkoper wel gelijk. Bij het vaststellen van de herstelkosten moest rekening gehouden worden met het principe ‘aftrek nieuw voor oud’. Immers de koper beschikte na herstel over een dak dat een aantal jaren nieuwer is en bovendien voorzien is van een isolatielaag. De rechter heeft vervolgens 10% afgetrokken van de totale kosten.

Wilt u meer weten over non-conformiteit bij koop en verkoop van woningen, dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met mr. E.R. Jonker, tel.nr: 033 – 4637727 of e.r.jonker@ariensadvocaten.nl

 

 

 

 

mr. E.R. Jonker (erwin)

ondernemingsrecht | overige rechtsgebieden | huurrecht | overeenkomstenrecht

Erwin is geboren en getogen in Zuidlaren. Hij heeft Rechten gestudeerd aan de Rijksuniversiteit Groningen en is in 1998 afgestudeerd met als specialisatie Bedrijfsrecht.

Bedrijf mocht medewerker niet aanzetten tot overtreding anti-ronselbeding

Een anti-ronselbeding, dat vaker in arbeidsovereenkomsten staat, betekent dat een vertrokken werknemer oud-collega’s niet mag benaderen om ook over te stappen. Deze werknemer deed dat toch, en moet een boete betalen. Ook de nieuwe werkgever heeft

Politieke berichten van werknemer op LinkedIn geen reden voor ontslag

Een werknemer plaatst twee berichten op LinkedIn over het conflict tussen Hamas en Israël. De werkgever stuurt direct aan op beëindiging van de arbeidsovereenkomst, maar handelt daarmee volgens de kantonrechter ‘ernstig verwijtbaar’.

Een vrouw werkt

Minderheidsaandeelhouders moeten ‘redelijke’ vergoeding krijgen voor hun aandelen

Een meerderheidsaandeelhouder, die meer dan 95 procent van de aandelen houdt, kan minderheidsaandeelhouders dwingen hun aandelen over te dragen. Maar dan moeten zij wel een ‘reële en redelijke’ prijs krijgen. Dat is in deze zaak niet het geval.

Een

Bestuurder en aandeelhouder van failliete bv aansprakelijk vanwege dividenduitkering

Een bestuurder en de aandeelhouder van een bv besluiten tot een dividenduitkering die direct wordt verrekend met een openstaande schuld van de bv op de aandeelhouder. Ze worden door de curator aansprakelijk gesteld voor het tekort dat hierdoor is

Op eigen initiatief gemaakte meeruren hoeven niet te worden uitbetaald

Een werknemer werkt op eigen initiatief structureel meer uren dan afgesproken. Na beëindiging van de arbeidsovereenkomst vordert zij uitbetaling van meeruren en verlofuren.

De werknemer werkte bij een motorvoertuigenbedrijf op basis van een

‘Duidelijkheidscriterium’ geldt voor opzegging arbeidsovereenkomst door werknemer, niet voor werkgever

De vrijwillige opzegging van de arbeidsovereenkomst door een werknemer moet overduidelijk zijn. Maar dit geldt niet als de werkgever het arbeidscontract beëindigt.

Aan de arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd van een werknemer komt abrupt een

Erfgenaam aansprakelijk voor niet betaalde pensioenuitkeringen door vennootschap

Een bestuurder gaat namens een vennootschap pensioenverplichtingen aan. De bestuurder overlijdt en de afgesproken pensioenuitkeringen worden niet meer gedaan. De gerechtigde probeert de schade te verhalen op de enige erfgenaam van de bestuurder

Een huurovereenkomst overnemen

     mr. E.R. Jonker (Erwin) | 6 februari 2024 Een huurovereenkomst overnemen  Onlangs werd ik benaderd door een cliënt en hij had het volgende probleem. Hij wilde een massagesalon overnemen. Hij was het met de verkopende partij al eens over de (financiële)...

Ontslag wegens betrokkenheid bij roofoverval, ook al is werknemer niet vervolgd

Een werknemer wordt op staande voet ontslagen omdat hij betrokken zou zijn bij een roofoverval op de boekhouder van het bedrijf waar hij werkt. Hij wordt daarvoor echter niet vervolgd. Mag hij dan wel worden ontslagen, nu iemand onschuldig is totdat

Bestuurders vennootschap persoonlijk aansprakelijk voor niet-naleven cao

Een bedrijf hoort de cao netjes na te leven, anders kunnen er sancties volgen. Als bestuurders de cao willens en wetens niet nakomen, dan zijn zij hoofdelijk aansprakelijk voor de boete die wordt opgelegd.

Bedrijven in de sector particuliere

CONTACTGEGEVENS

Ariëns Advocaten Amersfoort
E info@ariensadvocaten.nl
T (033) 463 77 27
F (033) 461 51 40

Adres
Stadsring 75
3811 HN Amersfoort

Routebeschrijving >>