mr. E.R. Jonker (Erwin) | 17 oktober 2022

NON-CONFORMITEIT BIJ KOOP EN VERKOOP VAN EEN WONING

Een half jaar geleden heb ik een zaak in behandeling genomen en dat ging over non-conformiteit bij koop en verkoop van een woning, oftewel omtrent de vraag of de verkochte woning wel of niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.

De feiten waren als volgt. Cliënten hadden een woning gekocht en vier maanden later ontstond er lekkage aan het platte dak van de aanbouw van de woning. Vervolgens bleek uit onderzoek dat er inderdaad sprake was van een serieuze lekkage, maar ook dat een deel van het pannendak niet was geïsoleerd.

Partijen hadden een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM 2018 waarin een (van artikel 7:17 BW afwijkende) regeling over de non-conformiteit is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat de koper de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond.

En daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij de koper gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van de gekochte woning. Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst wel een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat de verkoper op het moment van de eigendomsoverdracht in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen.

Onder ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

Uitgangspunt is dus dat de verkoper alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik. Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van de koper als het gebrek hem bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst.

Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn “kenbare gebreken”. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt dan ook dat een koper bij twijfel vragen zal moeten stellen en/of zelf onderzoek zal (laten) verrichten. Dit is de onderzoeksplicht van de koper.

Deze onderzoeksplicht wordt vervolgens begrensd doordat de verkoper – voor zover deze kennis heeft van de gebreken – de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent.

Gelet op de aard en de omvang van de geconstateerde lekkage, oordeelde de rechter dat er sprake was van een gebrek dat meebrengt dat de woning onvoldoende duurzaam gebruikt kon worden en het woongenot zodanig wezenlijk aantast, dat het een normaal gebruik als woning verhindert.

En dit betekent dat verkoper geen beroep kon doen op de in artikel 6.3. genoemde uitzondering, ook omdat er geen sprake was van een situatie waarin het gebrek kenbaar was voor koper. De stelling van koper dat de verkoper de mededelingsplicht zou hebben geschonden kon daarmee verder onbesproken blijven.

Op één punt kreeg de verkoper wel gelijk. Bij het vaststellen van de herstelkosten moest rekening gehouden worden met het principe ‘aftrek nieuw voor oud’. Immers de koper beschikte na herstel over een dak dat een aantal jaren nieuwer is en bovendien voorzien is van een isolatielaag. De rechter heeft vervolgens 10% afgetrokken van de totale kosten.

Wilt u meer weten over non-conformiteit bij koop en verkoop van woningen, dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met mr. E.R. Jonker, tel.nr: 033 – 4637727 of e.r.jonker@ariensadvocaten.nl

 

 

 

 

mr. E.R. Jonker (erwin)

ondernemingsrecht | overige rechtsgebieden | huurrecht | overeenkomstenrecht

Erwin is geboren en getogen in Zuidlaren. Hij heeft Rechten gestudeerd aan de Rijksuniversiteit Groningen en is in 1998 afgestudeerd met als specialisatie Bedrijfsrecht.

Welke vennoot mag vennootschap onder firma voortzetten na conflict?

Twee vennoten willen hun bedrijf beëindigen. Beiden willen de zaak voortzetten zonder de ander. De rechtbank Rotterdam besliste wie dat mag doen.

Twee mannen gaan een vennootschap onder firma (vof) met elkaar aan. Zij exploiteren een bakkerij en

Dag van de scheiding

15 september 2023 is het de dag van de scheiding. Deze dag staat -kort gezegd- in het teken van goede begeleiding van mensen die gaan scheiden.

Schorsing van bestuurder is ingrijpende, maar tijdelijke maatregel

Een echtpaar dat een eigen vennootschap bestuurt – dat kan goed gaan tot er huwelijksproblemen ontstaan. In deze zaak wilden beiden dat de ander als bestuurder werd geschorst. De vrouw trekt aan het langste eind.

Een man en een vrouw die met elkaar

Bedrijf dat onrechtmatige hinder veroorzaakt, kan de portemonnee trekken

Bedrijven mogen hun buren niet hinderen met te veel lawaai. Is die hinder onrechtmatig, dan kan dat serieuze financiële consequenties hebben, zoals deze supermarkt ontdekte.

Een man woont met zijn gezin in een appartement boven een supermarkt. Hij

Jaarrekening geeft niet het vereiste inzicht, gebreken moeten worden hersteld

Een jaarrekening moet volgens normen die in het maatschappelijk verkeer als aanvaardbaar worden beschouwd een zodanig inzicht geven dat een verantwoord oordeel mogelijk is over het vermogen, het resultaat en, voor zover de aard van de jaarrekening

Franchiseovereenkomst kan eindigen met wederzijdse goedkeuring

Een overeenkomst kan worden opgezegd, ook tussentijds, als beide contractspartijen daarmee instemmen. Ook al worden zij het nadien niet eens over de precieze voorwaarden van de beëindiging.

Zo’n kwestie kwam aan de orde toen een vrouw met haar

Bestuurder vraagt tevergeefs om schorsing vermeend besluit van medebestuurder

Een bestuurder van een bedrijf wil dat een besluit van een medebestuurder wordt geschorst, nadat haar de bevoegdheid is ontnomen om de vennootschap zelfstandig als algemeen bestuurder te vertegenwoordigen. Volgens haar heeft de medebestuurder

Niet eerlijk zijn tegen rechter kan heel duur uitvallen

In de wet is de waarheidsplicht opgenomen: in een procedure bij de rechtbank moeten procespartijen de rechter volledig en naar waarheid informeren. Doen ze dat niet, dan kan de rechtbank een financiële sanctie opleggen.

Twee mannen houden ieder 50%

Vennoot moet geld terugstorten na beëindiging vof-activiteiten

Als een van de vennoten van een vennootschap onder firma (vof) niet verder wil met de activiteiten van die vof en een eigen bedrijf wil starten, kan een conflict ontstaan. Dat blijkt uit een rechtszaak bij de rechtbank Midden-Nederland over twee

Taxicoöperatie mocht lidmaatschap van chauffeur niet opzeggen

Het bestuur van een coöperatie kan een lid

CONTACTGEGEVENS

Ariëns Advocaten Amersfoort
E info@ariensadvocaten.nl
T (033) 463 77 27
F (033) 461 51 40

Adres
Stadsring 75
3811 HN Amersfoort

Routebeschrijving >>