mr. E.R. Jonker (Erwin) | 17 oktober 2022

NON-CONFORMITEIT BIJ KOOP EN VERKOOP VAN EEN WONING

Een half jaar geleden heb ik een zaak in behandeling genomen en dat ging over non-conformiteit bij koop en verkoop van een woning, oftewel omtrent de vraag of de verkochte woning wel of niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten.

De feiten waren als volgt. Cliënten hadden een woning gekocht en vier maanden later ontstond er lekkage aan het platte dak van de aanbouw van de woning. Vervolgens bleek uit onderzoek dat er inderdaad sprake was van een serieuze lekkage, maar ook dat een deel van het pannendak niet was geïsoleerd.

Partijen hadden een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM 2018 waarin een (van artikel 7:17 BW afwijkende) regeling over de non-conformiteit is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat de koper de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond.

En daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij de koper gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van de gekochte woning. Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst wel een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat de verkoper op het moment van de eigendomsoverdracht in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen.

Onder ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

Uitgangspunt is dus dat de verkoper alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik. Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van de koper als het gebrek hem bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst.

Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn “kenbare gebreken”. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt dan ook dat een koper bij twijfel vragen zal moeten stellen en/of zelf onderzoek zal (laten) verrichten. Dit is de onderzoeksplicht van de koper.

Deze onderzoeksplicht wordt vervolgens begrensd doordat de verkoper – voor zover deze kennis heeft van de gebreken – de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent.

Gelet op de aard en de omvang van de geconstateerde lekkage, oordeelde de rechter dat er sprake was van een gebrek dat meebrengt dat de woning onvoldoende duurzaam gebruikt kon worden en het woongenot zodanig wezenlijk aantast, dat het een normaal gebruik als woning verhindert.

En dit betekent dat verkoper geen beroep kon doen op de in artikel 6.3. genoemde uitzondering, ook omdat er geen sprake was van een situatie waarin het gebrek kenbaar was voor koper. De stelling van koper dat de verkoper de mededelingsplicht zou hebben geschonden kon daarmee verder onbesproken blijven.

Op één punt kreeg de verkoper wel gelijk. Bij het vaststellen van de herstelkosten moest rekening gehouden worden met het principe ‘aftrek nieuw voor oud’. Immers de koper beschikte na herstel over een dak dat een aantal jaren nieuwer is en bovendien voorzien is van een isolatielaag. De rechter heeft vervolgens 10% afgetrokken van de totale kosten.

Wilt u meer weten over non-conformiteit bij koop en verkoop van woningen, dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met mr. E.R. Jonker, tel.nr: 033 – 4637727 of e.r.jonker@ariensadvocaten.nl

 

 

 

 

mr. E.R. Jonker (erwin)

ondernemingsrecht | overige rechtsgebieden | huurrecht | overeenkomstenrecht

Erwin is geboren en getogen in Zuidlaren. Hij heeft Rechten gestudeerd aan de Rijksuniversiteit Groningen en is in 1998 afgestudeerd met als specialisatie Bedrijfsrecht.

Adoptie van een meerderjarige

Voor de adoptie van een kind dat in Nederland woont geldt onder andere dat het minderjarig moet zijn, waarbij een kind van 12 jaar of ouder moet instemmen met zijn/haar adoptie. Maar hoe hard is dit minderjarigheidsvereiste eigenlijk?

Welke gevolgen heeft uw nationaliteit of uw woonplaats voor uw huwelijksvermogens-stelsel?

     mw. mr. K.L.M. Kremer (Kim) | 27 juni 2022 Welke gevolgen heeft uw nationaliteit of uw woonplaats voor uw huwelijksvermogensstelsel?  U denkt dat u in gemeenschap van goederen bent gehuwd maar bij uw echtscheiding komt u erachter dat dit niet zo blijkt te zijn,...

Per 1 augustus 2022 diverse wijzigingen in het arbeidsrecht

     mr. M.E. Haaijer (Marc) | 13 mei 2022 Per 1 augustus 2022 diverse wijzigingen in het arbeidsrecht Recent heeft de Tweede Kamer de Wet implementatie EU-richtlijn transparante en voorspelbare arbeidsvoorwaarden aangenomen. Deze EU-richtlijn en de aangenomen wet...

Pandemie en familierechtspraak

mw. mr. N.C. Bouman-de Vos (Nicole) | 14 maart 2022 Pandemie en familierechtspraak Op 12 maart 2022 werd er nog een item gepubliceerd op de website van EenVandaag in het kader van de rechtszaken over het vaccineren van kinderen. Aanleiding om de balans op te maken van...

HET GROTE BELANG VAN HET VERBETERTRAJECT EN DOSSIEROPBOUW BIJ DISFUNCTIONEREN

     mw. mr. M. Hille Ris Lambers (Margriet) | 7 februari 2022 HET GROTE BELANG VAN HET VERBETERTRAJECT EN DOSSIEROPBOUW BIJ DISFUNCTIONEREN RECHTBANK LIMBURG 3 JANUARI 2022, ECLI:NL:RBLIM:2022:130 Deze uitspraak laat opnieuw het belang van het verbetertraject zien....

Onderhuurbescherming

     mr. E.R. Jonker (Erwin) | 26 oktober 2021 ONDERHUURBESCHERMING De woningbouwstichting wil een moeder met drie kinderen uit huis zetten. De moeder is radeloos. Toch leek het een mooie oplossing. De moeder was op zoek naar een passende woonruimte en via een...

CONFLICT OVER MONDKAPJES: OPZEGGING DOOR WERKNEEMSTER NIET RECHTSGELDIG

     mw. mr. M. Hille Ris Lambers (Margriet) | 16 augustus 2021 CONFLICT OVER MONDKAPJES: OPZEGGING DOOR WERKNEEMSTER NIET RECHTSGELDIG Als een werknemer de arbeidsovereenkomst opzegt, mag een werkgever er niet zomaar van uitgaan dat er ook daadwerkelijk een...

Afrekenen bij beëindiging van een samenleving

mw. mr. D. Vrolijks (Ditte) | 5 augustus 2021 Afrekenen bij beëindiging van een samenlevingVolgens het CBS[1] is het onder jongere generaties gebruikelijk geworden om eerst een tijd ongehuwd samen te wonen en pas later of zelfs helemaal niet meer te trouwen. De...

Invoering digitale oprichting van een B.V. Wat verandert er?

     mr. A.J.P. Ariëns (Alfons) | 22 juni 2021 Invoering digitale oprichting van een B.V. Wat verandert er? Elke EU-lidstaat is verplicht om per 1 augustus 2021 de mogelijkheid te creëren om een B.V. volledig digitaal op te richten. Deze oprichtingsplicht vloeit voort...

Een internationale echtscheiding; wat is van belang om te weten?

     Mw. mr. K.L.M. Kremer (Kim) | 28 mei 2021 Een internationale echtscheiding; wat is van belang om te weten? U woont of u bent gehuwd in het buitenland en vraagt zich af of u in Nederland kunt scheiden? Graag informeer ik u over de mogelijkheden die er zijn.  U...

CONTACTGEGEVENS

Ariëns Advocaten Amersfoort
E info@ariensadvocaten.nl
T (033) 463 77 27
F (033) 461 51 40

Adres
Stadsring 75
3811 HN Amersfoort

Routebeschrijving >>