Mw. mr. C.E. Beens (Chantal) | 2 november 2023

Prejudiciële vragen over vernietigbare huurverhogingsbedingen

Er zijn belangrijke juridische ontwikkelingen gaande bij de verhuur van woonruimte, met name omtrent huurverhogingen.

Een veelvoorkomend geschil tussen huurders en verhuurders betreft huurverhogingen. In sommige gevallen kunnen huurders een huurverhoging aanvechten, vooral als er sprake is van een vernietigbaar huurverhogingsbeding, zo oordeelde de rechtbank Amsterdam recentelijk in drie uitspraken.

Naar aanleiding van deze drie uitspraken is er veel commotie ontstaan en dit heeft geresulteerd in het stellen van de kantonrechter van 5 prejudiciële vragen aan de Hoge Raad.

Vernietigbare huurverhogingsbedingen
Vernietigbare huurverhogingsbedingen zijn bepalingen in huurovereenkomsten/algemene voorwaarden die in strijd zijn met de wet of als onredelijk worden beschouwd en daardoor vernietigbaar zijn. Deze bedingen kunnen variëren, maar hun gemeenschappelijke factor is dat ze de rechten van huurders beperken of onevenredig benadelen. Zo’n beding kan bijvoorbeeld voorschrijven dat de huurprijs jaarlijks met een te hoog hoog percentage stijgt.

Om duidelijkheid te verkrijgen over hoe om te gaan met een huurverhogingsbeding, heeft de kantonrechter prejudiciële vragen gesteld.

Prejudiciële vragen
Prejudiciële vragen zijn juridische vragen die door de rechter worden gesteld aan de hoogste rechter in Nederland (De Hoge Raad) om verduidelijking te krijgen over de interpretatie van de wet of de geldigheid van bepaalde wettelijke bepalingen.

Welke prejudiciële vragen zijn gesteld?
In de twee procedures stelt de rechtbank de Hoge Raad vijf vragen. De vragen gaan over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een dergelijk oneerlijk huurverhogingsbeding, dat is een beding in een huurovereenkomst op grond waarvan de verhuurder een huurverhoging kan berekenen.

Vraag 1: Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?

Vraag 2: Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?

Vraag 3: Moet de rechter in zo’n geval – ook als de huurder zich niet gemeld heeft in de procedure – zelf nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst te veel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?

Vraag 4: Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, als de huurder de te veel betaalde huurverhogingen terugvordert.

Vraag 5: of is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?
Nadat partijen zich hebben uitgelaten, zal De Hoge Raad een oordeel vellen over deze vragen.

Conclusie
Met de gestelde vragen wenst de kantonrechter de geldigheid en interpretatie van de huurverhogingsbedingen te verduidelijken. Het is onbekend wanneer de Hoge Raad een oordeel velt. We houden u hieromtrent op de hoogte.

Bent u als (ver)huurder op zoek naar advies over uw huurovereenkomst(en) en de bijbehorende algemene huurvoorwaarden en vernietigbare bedingen? Neem in dat geval gerust contact met ons op, wij treden hierover graag met u in overleg.

Deze blog is geschreven door Chantal Beens – 033 463 7727 email: c.beens@ariensadvocaten.nl

Mw. mr. C.E. Beens (Chantal)

Chantal is een betrokken maar ook nuchtere advocaat en zij vindt het plezierig om haar cliënten goed en duidelijk te adviseren.  Een prettige samenwerking met haar cliënten ziet zij als de sleutel tot succes.  

Werknemer moet schade aan dienstauto vergoeden

Een werknemer veroorzaakt schade aan de dienstauto van zijn baas en moet die van zijn werkgever vergoeden. Ook moet hij een boete betalen, omdat hij zich niet heeft gehouden aan de arbeidsovereenkomst. Daarover procedeert hij bij de

Geen ontbinding van overeenkomst, nu aannemer zelf tekortschiet

Een aannemer vraagt een producent van betonnen bouwmaterialen om vloeren en wanden te ontwerpen, maken en leveren. Ze zijn bestemd voor huizen die de aannemer bouwt. De producten worden niet geleverd, omdat de aannemer tegen de afspraak in geen

Beledigingen in WhatsApp groep geen reden voor ontslag op staande voet

Een werknemer wordt na een lang dienstverband op staande voet ontslagen omdat hij beledigende WhatsApp-berichten heeft verstuurd in een WhatsApp-groep met collega’s. Volgens de werknemer is dit ontslag niet terecht. De kantonrechter van de rechtbank

Verpanding van geldvorderingen uitgesloten, meer financieringsruimte voor mkb

Onlangs heeft de Tweede Kamer een wetsvoorstel aangenomen, dat positief moet uitpakken voor met name het midden- en kleinbedrijf: nu zakelijke geldvorderingen niet meer mogen worden verpand kunnen mkb-bedrijven makkelijker kredieten van banken

Werkgever moet gemotiveerd reageren op verzoek werknemer die vast dienstverband wil

Vraagt een werknemer om een tijdelijk arbeidscontract om te zetten in een overeenkomst voor onbepaalde tijd, dan moet de werkgever daar gemotiveerd op reageren. Zo niet, dan krijgt de werknemer zijn zin.

Een vrouw heeft een arbeidsovereenkomst voor

Bedrijven mogen alleen cookies plaatsen als websitebezoeker toestemming heeft gegeven

Veel bedrijven willen ‘cookies’ plaatsen op apparatuur van mensen die websites bezoeken. Daarmee kunnen zij profielen van websitebezoekers opstellen. Bezoekers moeten daarvoor wel toestemming geven, zo maakt de voorzieningenrechter weer eens

Terecht ontslag op staande voet na diefstal door leidinggevende supermarkt

Een leidinggevende van een supermarkt maakt zich schuldig aan diefstal. Uit een analyse van camerabeelden blijkt dat de man twee keer producten uit de winkel meeneemt zonder daarvoor te betalen. Hij wordt op staande voet ontslagen. Terecht, zo

Camerabeelden van werknemer in club: einde dienstverband

Mag een werkgever camerabeelden, waarop zijn werknemer staat die in een club alcohol drinkt, gebruiken om de arbeidsovereenkomst te beëindigen? Of is dat een aantasting van de privacy van de werknemer?

Als een werknemer op een avond stand-by dienst

Nieuwe wet wil onder meer effectiviteit geschillenregeling verbeteren

Het vennootschapsrecht kent twee soorten procedures om tot een oplossing te komen bij aandeelhoudersgeschillen: de geschillenregeling en de enquêteprocedure. De Eerste Kamer heeft op 4 juni een wetsvoorstel aangenomen ter verbetering van de

Te snelle groei kan ondernemers niet altijd worden aangerekend

Kunnen bedrijfsbestuurders aansprakelijk worden gesteld als hun onderneming te snel groeit en daardoor failliet gaat? Niet als het gaat om misrekeningen of achteraf onjuiste beoordelingen van de markt.

Deze zaak gaat over een vennootschap die zich

CONTACTGEGEVENS

Ariëns Advocaten Amersfoort
E info@ariensadvocaten.nl
T (033) 463 77 27
F (033) 461 51 40

Adres
Stadsring 75
3811 HN Amersfoort

Routebeschrijving >>