Prejudiciële vragen over vernietigbare huurverhogingsbedingen

Er zijn belangrijke juridische ontwikkelingen gaande bij de verhuur van woonruimte, met name omtrent huurverhogingen.

Een veelvoorkomend geschil tussen huurders en verhuurders betreft huurverhogingen. In sommige gevallen kunnen huurders een huurverhoging aanvechten, vooral als er sprake is van een vernietigbaar huurverhogingsbeding, zo oordeelde de rechtbank Amsterdam recentelijk in drie uitspraken.

Naar aanleiding van deze drie uitspraken is er veel commotie ontstaan en dit heeft geresulteerd in het stellen van de kantonrechter van 5 prejudiciële vragen aan de Hoge Raad.

Vernietigbare huurverhogingsbedingen
Vernietigbare huurverhogingsbedingen zijn bepalingen in huurovereenkomsten/algemene voorwaarden die in strijd zijn met de wet of als onredelijk worden beschouwd en daardoor vernietigbaar zijn. Deze bedingen kunnen variëren, maar hun gemeenschappelijke factor is dat ze de rechten van huurders beperken of onevenredig benadelen. Zo’n beding kan bijvoorbeeld voorschrijven dat de huurprijs jaarlijks met een te hoog hoog percentage stijgt.

Om duidelijkheid te verkrijgen over hoe om te gaan met een huurverhogingsbeding, heeft de kantonrechter prejudiciële vragen gesteld.

Prejudiciële vragen
Prejudiciële vragen zijn juridische vragen die door de rechter worden gesteld aan de hoogste rechter in Nederland (De Hoge Raad) om verduidelijking te krijgen over de interpretatie van de wet of de geldigheid van bepaalde wettelijke bepalingen.

Welke prejudiciële vragen zijn gesteld?
In de twee procedures stelt de rechtbank de Hoge Raad vijf vragen. De vragen gaan over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een dergelijk oneerlijk huurverhogingsbeding, dat is een beding in een huurovereenkomst op grond waarvan de verhuurder een huurverhoging kan berekenen.

Vraag 1: Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?

Vraag 2: Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?

Vraag 3: Moet de rechter in zo’n geval – ook als de huurder zich niet gemeld heeft in de procedure – zelf nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst te veel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?

Vraag 4: Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, als de huurder de te veel betaalde huurverhogingen terugvordert.

Vraag 5: of is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?
Nadat partijen zich hebben uitgelaten, zal De Hoge Raad een oordeel vellen over deze vragen.

Conclusie
Met de gestelde vragen wenst de kantonrechter de geldigheid en interpretatie van de huurverhogingsbedingen te verduidelijken. Het is onbekend wanneer de Hoge Raad een oordeel velt. We houden u hieromtrent op de hoogte.

Bent u als (ver)huurder op zoek naar advies over uw huurovereenkomst(en) en de bijbehorende algemene huurvoorwaarden en vernietigbare bedingen? Neem in dat geval gerust contact met ons op, wij treden hierover graag met u in overleg.

Deze blog is geschreven door Chantal Beens – 033 463 7727 email: c.beens@ariensadvocaten.nl